Våre eiendomstjenester

Møt eiendomskonsulentene

Vanlige spørsmål ved overdragelse av landbrukseiendom

Er landbrukseiendommen underlagt konsesjonsplikt og boplikt?

Det må undersøkes om eiendommen faller inn under regelverket for konsesjon, og om det er odel på eiendommen.  Eiendommen må ha skog på over 500 dekar eller over 35 dekar fulldyrket mark (100 dekar totalt), samt et beboelig hus, for å tilfredsstille lovkravene til å være en odelseiendom eller en konsesjonspliktig landbrukseiendom med boplikt.  En landbrukseiendom vil normalt sett ha 5 års boplikt, og det vil være driveplikt på dyrket mark. I tilfeller hvor eiendommen overføres innenfor nærmeste familie eller eiendommen har spesiell karakter, kan den erverves konsesjonsfritt. Hvis kjøper ikke har til hensikt å bosette seg på eiendommen, må det søkes konsesjon. Kjøperen har 1 år på å flytte til eiendommen fra den er ervervet.

Er det skattefritt salg når overdragelse skjer i familien?

Salg av landbrukseiendommer innenfor familien kan være skattefritt hvis kjøpesummen er under 75 % av full verdi (verditakst), eiendommen har vært eid av selger i 10 år og det er en normal landbrukseiendom. 

Ved salg til nær familie vil det være skatteplikt på gevinsten mellom salgsverdien og siste balanseverdier i regnskapet for buskap, maskiner og driftsløsøre. I familiesalg kan selgeren bestemme om løsøret (buskap og maskiner) skal overdras til de verdiene de har i regnskapet (kontinuitetsprinsippet). Kontinuitet vil ikke utløse skatt. Overdragelse av andre næringer vil kunne være skattepliktig. Videre er det mange forskjellige regler som kan komme til anvendelse ved overdragelse av eiendom. 

Hvem kan overta landbrukseiendommen skattefritt?

Det er kun en arveberettiget som kan overta eiendommen skattefritt. Dersom for eksempel en ektefelle eller samboer skal ha 50 % av eiendomsretten, må den delen av eiendommen overføres på et senere tidspunkt (vanligvis ca. 1 år etter den første overtakelsen).

Hvis et par planlegger å overta en eiendom sammen, kan det være lurt å inngå en ektepakt eller en sameieavtale som regulerer forholdet mellom dem.

Når er et boligsalg skattefritt?

Salg av bolighus er skattefritt hvis man har bodd i boligen i minst 1 av de siste 2 årene. Fritidsboliger er skattefrie hvis de har vært brukt i minst 5 av de siste 8 årene.

Hva kan kjøpesummen eller oppgjøret for eiendommen bestå av?

Kjøpesummen kan være kontant, hel eller delvis gave, forskudd på arv, tinglyst obligasjon til selger, overtagelse av gjeld, rettigheter, kår- rettigheter eller en blanding av disse. Veldig ofte ligger et vederlag for salg av landbrukseiendom i familie på omlag 50 % av full verdi. 

Hva med kår og rettigheter på eiendommen?

Kår, borett og eventuelle andre rettigheter kan tinglyses i skjøtet. Kjøper og selger kan sammen bestemme størrelsen på verdien av kåret. Det finnes også egne modeller for å beregne verdien av kår for levetiden. Ved kår og borett bør det defineres tydelig hvem som har ansvar for drift og vedlikehold av boligen.

Hva skjer om noen har bedre odelsrett til eiendommen enn kjøper?

Dersom noen andre enn kjøperen har bedre odelsrettigheter, vil vedkommende ha 6 måneders rett til å løse ut eiendommen på odelsrett. Dette må i rettslig forstand gjøres gjennom tingretten, hvor det vil bli fastsatt en odelsverdi for å løse ut eiendommen. Hvis noen ønsker å fraskrive seg odelsrettigheten, kan de skrive fra seg både løsningsrett og odelsrett. Ved å skrive fra seg løsningsretten vil odelsrekkefølgen endres, og personen vil ikke lenger ha muligheten til å løse ut eiendommen på odelsrett før den evt skulle selges ut av familien. Fraskrivelse av løsningsretten er vanligst, men en kan også skrive fra seg selve odelsretten. Ved å skrive fra seg odelen, vil både vedkommende og deres etterkommere miste muligheten til å hevde odelsrett til eiendommen. 

Videre vil øvrige søsken ha rett til sin del av gevinsten dersom odelsjord avhendes innen 10 år etter overdragelsen. En eier som ønsker å selge eiendommen, kan også gi et kjøpstilbud til odelsberettigede med minimum 2 måneders frist i henhold til odelsloven.

Hvilke dokumenter utarbeides ofte i forbindelse med en eiendomsoverdragelse?

Normalt sett inngår følgende dokumenter listet opp nedenfor.

• Takst: Takst og befaring av eiendommen danner grunnlaget for prosessen. Taksten brukes som grunnlag for nye inngangsverdier til kjøper som skal rapporteres til Skatteetaten ved skattemeldingen. Videre danner den også grunnlag for kjøpesummen og verdifastsettelsen i skjøtet, hvor det normalt betales dokumentavgift (vanligvis 2,5 % av full verdi). Taksten blir satt opp med en markedsverdi for hvert verdielement (jord, skog, bygninger, rettigheter), og disse summeres til slutt. Taksten vil også være grunnlaget for bankfinansiering for den nye eieren.

• Oppstartsverdier til ny bruker: De nye inngangsverdiene til regnskapet skal sendes til Skatteetaten. Denne informasjonen sendes inn sammen med skattemeldingen året etter overtakelsen, når det første regnskapsåret er avsluttet.

• Kontrakter: Regulerer det privatrettslige mellom kjøper og selger. Det vil være kjøpekontrakt samt andre avtaler om rettigheter. Vi skreddersyr kontraktene for hvert enkelt tilfelle.

• Egenerklæring om konsesjonsfrihet: Søknad eller skjema til Landbrukskontoret i kommunen som skal bekrefte at konsesjonsforholdet er i orden før skjøtet kan sendes inn.

• Skjøtet: Sendes til Kartverket for å tinglyse ny hjemmelshaver på eiendommen med rettigheter som kår, bruksrett med mer.

• Andre dokumenter: kjøpekontrakter for løsøre, fraskrivelse av odelsløsningsrett, fremtidsfullmakter, kåravtaler, rydding i grunnbok/sletting av heftelser med mer, bistand med tidlig pensjon for jordbrukere osv.

Hvilke avgifter er det ved en eiendomsoverdragelse?

• Ved vanlige eierskifter tar staten dokumentavgift på 2,5 % av full verdi.
• Tinglysning av skjøtet koster vanligvis rundt 595 kr.
• I tillegg kan det være kostnader knyttet til etablering av nye låneobligasjoner og lignende.

Hvordan er eierskifte prosess i praksis?

Når vi bistår i eierskifter, begynner vi med en takst (inkludert befaring) og eventuelt beregning av kårverdier og verdien av andre rettigheter. I den videre prosessen etablerer vi tidslinjer og beslutningspunkter for når ting skal være avklart og hvem som har ansvaret for hva. Etter at kjøper og selger har blitt enige, utarbeider vi alle dokumentene og sender dem elektronisk for signering etter instruksjon. Vi gjennomfører et oppstartsmøte og tilbyr flere møter i prosessen ved behov.

Hvilke dokumenter må selger finne frem?

• Siste regnskap og balanse som eksisterer før overdragelsen, inkludert skogbruksplan og oversikt over skogfondskonto mm.
• Diverse personalia, kapitalinntekter fra eiendommen, inntekter fra andre kilder enn landbruk (som grus, gårdsmat osv.), samt undersøke om behov for justering av merverdiavgift på investeringer.

Hva må avklares før et eierskifte?

• Hvem er kjøperen?
• Når er tidspunktet for overtakelse av drift og eiendom, samt hjemmelsovergang?
• Skal det være kår, og hvilke kostnader skal kåret betale?
• Hvor skal selgeren bo etter salget?
• Hvordan skal boplikten oppfylles?
• Hvordan skal kjøpesummen gjøres opp, og når?
• Snakk om eierskiftet: Eierskifter på en gård innebærer en endring i livet som tar tid å tilpasse seg for alle parter. Det er derfor viktig å være tålmodig, spesielt mellom generasjonene, inntil alle har funnet sin nye plass og måte å gjøre ting på.

• Det er viktig å snakke om eierskiftet og avklare spørsmål. Primært bør selgeren og de aktuelle odelsberettigede (kjøperen) involveres.
• Det kan være lurt å arrangere noen «kjøkkenbordsmøter» og sette frister for avklaringer.

Honorarer

Vårt honorarer avtales for hvert tilfelle. Dette inkluderer en befaring, rådgivning, skreddersydd kontrakt og dokumentproduksjon. Dersom ønskelig kan vi ta et signeringsmøte. 

Maskintakst og takst av buskap

Dersom det er aktuelt ta kontakt med et verksted, Tine eller Nortura etc.

Andre ting

Medlemsskap i Tine, Nortura, FK, Bankforbindelse, kunder og leverandører mm. må dere som hovedsak melde inn selv.